As reduzidas movimentações de mercado foram, no essencial, motivadas por estratégias oportunistas que tiram partido da situação de baixa de valores no setor. À semelhança do passado, também a atividade de promoção imobiliária se manteve muito próxima da estagnação.
No entanto, se é certo que o país atravessa uma fase que terá necessariamente que traduzir-se num aumento da perceção de risco, isto é, numa quebra de valor dos ativos imobiliários, importa também salientar as excelentes oportunidades de negócio que hoje surgem no mercado português, quer na atividade ocupacional, quer no investimento imobiliário institucional.
As mais recentes projeções do Banco de Portugal apontampara uma contração da economia portuguesa ao longo de 2011 e 2012, seguidas de uma ténue recuperação em 2013. Segundo o Boletim Económico de Inverno desta instituição, esta contração da atividade económica não tem precedente na economia portuguesa, sendo principalmente marcada por uma quebra expressiva da procura interna, a qual não é compensada pelo aumento esperado das exportações.
A situação económica do país, associada a um mercado já consolidado e maduro, não favoreceu o crescimento do setor de retalho em 2011. As fortes medidas de austeridade aplicadas desde 2010, articuladas com um efeito psicológico de retração no consumo, explicam a tendência negativa nas vendas do setor de retalho nos últimos 3 anos.
Esta descida sentiu-se nos diferentes segmentos de uma forma transversal: o setor alimentar, ainda que mais resiliente em 2010, também acusou quebras em 2011. No entanto, o ano passado demonstrou um maior dinamismo no que diz respeito à procura, tendo sido marcadopela retoma das estratégias de expansão por parte de vários retalhistas, canceladas até então pela crise.
O mercado de escritórios apresentou em 2011 o pior volume desde que há registo em termos de absorção total. O principal motivador da procura foi o controlo dos custos de ocupação, o que manteve a tendência de negócios efetuados através de renegociação de contratos e procura oportunista, dando também origem a algumas operações que fogem ao padrão dominante dos últimos anos.
Por efeito da redução do número de trabalhadores em muitas empresas, a redução do espaço ocupado também foi uma razão para a opção de procura, especialmente por parte dos grandes ocupantes. De igual modo, em 2011 o setor industrial esteve muito próximo da estagnação.
A procura foi residual e, do lado da oferta, a inauguração da 2ª fase do Ecopark na Azambuja foi a única atividade relevante. É certo que este foi um dos maiores projetos do mercado na última década, estando há muito previsto e acordado. Mas limitando a análise da oferta à construção especulativa, uma forma mais adequada de avaliar a atividade e o nível de confiança no setor, verifica-se que esta foi inexistente em 2011.
A escassez de liquidez na economia nacional foi especialmente sentida no caso do setor residencial, tendo em conta que a quase totalidade do mercado de compra de habitação se baseia no recurso ao crédito. 2011 foi o ano em que mais se sentiu o efeito da falta de financiamento neste mercado. As quedas
registadas no volume de crédito concedido pelo setor bancário, associadas ao aumento das taxas médias de crédito à habitação, bem como aos cada vez mais exigentes critérios de concessão de empréstimo por parte dos bancos, provocaram um aumento considerável da oferta disponível de fogos para habitação um pouco por todo o país.
Em comparação com os restantes setores imobiliários, o setor da hotelaria portuguesa tem sido menos afetado em termos de procura. Para tal contribuiu a melhoria do desempenho económico dos principais mercados emissores e uma maior orientação para o turismo interno.
Por último, no que diz respeito à atividade de investimento, o ano transato foi marcado pelo mais baixo volume de investimento dos últimos 10 anos: 284 milhões de euros, dos quais mais de 200 milhões de euros correspondem a investimento no setor comercial.
O peso do investimento estrangeiro foi consideravelmente baixo, refletindo o menor número de investidores internacionais ativos no mercado português, muitos dos quais numa atitude de “esperar para ver”.
Marketbeat Primavera 2012
Fonte: Cushman & Wakefield
