quarta-feira, 22 de abril de 2015

O cluster do turismo e a reabilitação urbana

A CBRE e a Neoturis, no âmbito da II Semana da Reabilitação Urbana, realizaram uma conferência cuja temática foi “O Cluster Turismo e Reabilitação Urbana”. Num momento em que a hotelaria em Lisboa vive um período de forte crescimento da procura, importa refletir sobre o equilíbrio entre oferta e procura no médio longo prazo. Sendo as áreas naturais de expansão da oferta turística zonas eminentemente históricas a temática da Reabilitação Urbana não poderia deixar de estar na ordem do dia.

A análise ao compromisso entre o crescimento do Turismo e a necessidade de reabilitação da cidade de Lisboa para receber um número cada vez maior de visitantes, com várias opções, esteve em debate.

Assim, segundo uma análise realizada pela CBRE e a Neoturis, foi registado que entre 2005 e 2014, o Aeroporto Internacional de Lisboa assinalou um crescimento médio anual do número de passageiros, na ordem dos 5,5%, ultrapassando os 18 milhões, o que levou ao crescimento da procura de alojamentos – 8% ao ano, só nos últimos 5 anos. Os investidores passaram a olhar para Lisboa como uma capital a apostar.


No eixo Marquês de Pombal/Baixa/Chiado surgiram mais Hotéis e desenvolveu-se um novo mercado com os Hostels e Short Rental (apartamentos). Consequentemente, a procura dos investidores para estas áreas aumentou muito e, sendo a reabilitação de edifícios a alternativa mais imediata, a cidade “renovou-se”.

A grande questão que esteve presente durante a primeira parte do debate foi os três tipos de alojamento (hotéis, hostels e short rentals) são concorrentes ou complementares?

Rodrigo Machaz, responsável pelos hotéis Memmo - representando a hotelaria -, alertou durante o debate que “a legislação é que está desasjustada entre o que são hotéis e os outros. Não queremos dificultar a vida dos Hostels e dos Short Rentals, mas sim facilitar a vida a todos”.

Segundo Nuno Gomes Pinto, da Lisbonaire Apartments – representado os short rentals – “o nosso segmento tem tudo para ser parceiro da hotelaria tradicional, regendo-se por uma tónica comum: portugalidade é igual a hospitalidade mais autenticidade. No entanto é importante sensibilizar as autoridades para a manutenção da cidade”.

“As áreas de socialização são o foco do nosso negócio”, refere João Teixeira, da Destination Hostles – representando os hostels. E reforçou: “ para tal temos que garantir a segurança de quem nos visita, e isso só as autoridades públicas podem ajudar a garantir para que Lisboa se torne ainda mais atrativa”.

Lisboa não depende da sazonabilidade, nem de nacionalidades. A procura é muito fragamentada e ainda está em processo de expansão, fazendo um caminho para alcançar a notoriedade e alargar a sua área de intervenção – estendendo-se agora para a frente de rio, que vai de Santa Apolónia à Fundação Champalimaud.

Segundo Eduardo Abreu, partner da Neoturis, “os focos de investimento estão a deslocar-se, o que irá permitir expandir e descentralizar. Esta tendência fará com que a concentração do turismo no triângulo Marquês de Pombal/Baixa/Chiado se estenda para outras zonas, tornando a cidade “maior”. Todos os fatores são indicadores de que este continuará a ser um mercado em crescimento durante os próximos anos”.

Para que se confirmem estas expetativas, é fundamental haver regulação que ajude os investidores a apostarem na reabilitação de ativos. Os incentivos fiscais como a isenção de IMI, isenção IMT, IVA sujeito à taxa de 6%, benefícios de IRS e IRC, promovidos pelo Governo quer pela Câmara Municipal de Lisboa têm ajudado a acelarar a dinâmica da Reabilitação Urbana da cidade. Estes dados foram analisados pelo segundo painel do debate, que abordou as fontes e a estruturação do financiamento.

Nuno Almeida, Executive Partner, Viability, mencionou que “existem várias modalidades de financiamento disponíveis para novas unidades de alojamento. O fundamental é estar atento às propostas que vão sendo dadas a conhecer para aproveitar as oportunidades sem perder os prazos de candidatura”.

Pedro Coelho, Diretor Central – Direção de Grandes Empresas Sul – do Banco BPI, afirmou que “mais do que a relação entre o valor do imóvel e o valor do empréstimo, o que é fulcral quando o banco analisa um projeto de financiamento de um hotel é a avaliação que faz à perspectiva de que que este terá para gerar os fluxos que permitirão assegurar, de forma sustentada e num prazo razoável, o pagamento da dívida. O gestor, responsável pela análise de diversos projetos de financiamento relacionados com o sector da hotelaria, afirmou ainda que é fundamental no processo de aprovação de um financiamento a credibilidade do projeto, por exemplo, ao nível da capacidade de gestão dos seus responsáveis e da razoabilidade das projeções de investimento, custos e proveitos apresentadas”.

Para Francisco Sottomayor, Diretor de Promoção da CBRE Portugal, “perceber até que ponto a dinâmica a que assistimos hoje resulta diretamente das alterações de âmbito legal e fiscal é uma questão difícil de responder. Mas, passando hoje pelas zonas históricas da cidade é difícil não reparar no volume de obras de reabilitação realizadas nos últimos anos e na quantidade de imóveis presentemente em reabilitação. Esta realidade é mais expressiva, já que para além das obras executadas e em curso existe ainda um conjunto siginificativo de projetos que irão arrancar no curto prazo”.

O encerramento da sessão esteve a cargo de Cristina Siza Vieira, Presidente da Direção Executiva da AHP (Associação de Hotelaria de Portugal), que abordou a questão mais controversa, a legislação dos alojamentos, e argumentou que a “roupagem legislativa atual é curta. O que vai acontecer é que vão acontecer coisas novas no quadro legal, já que anda a reboque da vida, permitindo que a reabilitação continue a acontecer”.

A grande alteração resulta da evolução normal do mercado. Com regulação e removendo as barreiras existentes ao normal funcionamento, a Reabitação Urbana e o Turismo poderão fazer um caminho a par, resultando este num benefício para a cidade e para os seus visitantes.

Fonte: CBRE