terça-feira, 2 de junho de 2015

Preços das casas em 2015 são mais elevados do que há dez anos

Apesar dos últimos dez anos serem marcados por fortes alterações legislativas no setor da habitação e por uma das mais fortes contrações económicas de que há memória na história recente de Portugal, os preços das casas nas duas principais áreas metropolitanas apresentam em 2015 uma valorização de 4,4% no caso de Lisboa e de 2,8% no caso do Porto quando comparados com os valores de oferta registados em 2005.

Na Grande Lisboa os preços médios das casas em oferta situavam-se nos 1.324 euros/m² em 2015, comparando com os 1.268 euros/m² registados, em média, em 2005. Já no mercado do Grande Porto, os valores médios de oferta em 2015 fixam-se nos 1.192 euros/m², em comparação com os 1.160 euros/m² que em média as casas custavam em 2005.

Esta é uma das principais conclusões do estudo “O Mercado Habitacional em Portugal 2005-2015”, hoje apresentado pela Prime Yield em Lisboa. Este estudo apresenta a evolução dos preços das casas na Grande Lisboa e no Grande Porto entre 2005 e 2015 com base num índice criado pela empresa em parceria com o portal Casa Sapo.

Quanto ao comportamento dos preços ao longo destes dez anos, o índice de preços apurado pela Prime Yield mostra, em geral, uma tendência de crescimento dos preços de oferta de habitação entre 2005 e 2008 quer na Grande Lisboa quer no Grande Porto. A partir desse ano e até 2011, a tendência foi de manutenção dos níveis de preço, embora já com uma ligeira retração, com Lisboa a refletir mais cedo do que o Porto esta tendência.

 O percurso de descida fez-se sentir a pique desde meados de 2011 e até final de 2012, os anos identificados como os de maiores limitações no consumo e na economia, em geral. Em 2013, o índice da Prime Yield evidencia já alguma recuperação dos preços, se bem que em níveis de baixa de mercado, ou seja, com valores de base inferiores aos registados no período entre 2005 e 2008. Quer em Lisboa quer no Porto, o ano de 2013 foi aquele em que se registaram os valores mais baixos das casas em oferta no período de 10 anos.

Depois deste pico mínimo, o ano passado confirmou, principalmente desde o segundo semestre, uma retoma dos níveis de preço das casas em oferta em ambas as regiões. Nos primeiros meses de 2015, o crescimento dos preços face a 2014 era já de 8,6% em Lisboa e de 5,8% no Porto.

José Velez, Diretor Executivo da Prime Yield Portugal, explica que “estes dez anos aconteceram a dois ritmos para o mercado habitacional, com essa tendência de crescimento até cerca de 2008, seguindo-se um período de estabilização ou já de ligeira queda nos preços e outros indicadores, com a acentuação de descida a partir de 2011”.

E acrescenta: “Como sabemos, toda a conjuntura económica viria a impactar definitivamente no setor especialmente desde 2011, com a Banca a colocar uma crescente oferta de casas usadas para venda no mercado, com maiores restrições na concessão de crédito à habitação e com os Portugueses a verem o seu poder de compra recuar significativamente. É muito interessante ver que mesmo neste cenário, que só em 2014 começou a dar os primeiros sinais de inversão, os preços das casas nunca tiveram quebras de dois dígitos e na comparação direta dos extremos destes dez anos, os preços apresentam mesmo um crescimento. Isto é especialmente relevante, tendo em conta que em anos anteriores, concretamente 2012 e 2013, tinham sido atingidos preços que estavam situados abaixo dos níveis de 2005”.

O estudo da Prime Yield confirma também baixa volatilidade do mercado habitacional português. Nas duas regiões analisadas, os preços nunca cresceram mais do que 8,6% em termos médios anuais nem desceram mais do que -8,1% ao longo destes anos. No caso da Grande Lisboa, a maior subida de preços verificou-se precisamente em 2015 face ao ano anterior (8,6% de 1219 euros/m² para 1324 euros/m²) e maior contração em 2012, quando os preços desvalorizaram 8,1% para os 1228 euros/m² (vs.1337 euros/m² em 2011). No Grande Porto, a maior descida observou-se também em 2012, quando os preços recuaram 6,8% face a 2011 (de 1212 euros/m² para 1130 euros/m²). Contudo, a subida mais expressiva ocorreu em 2006, com a valorização de 6,6% de 1160 euros/m² para 1236 euros/m².

Esta baixa volatilidade pode ainda ser vista nos diferenciais entre o pico e a baixa de mercado nestes dez anos, os quais totalizam os 150 euros/m² na Grande Lisboa e os 125 euros/m² no Grande Porto. Na Grande Lisboa, a diferença entre o pico máximo de preços no mercado, que teve lugar em 2008 (1.370 euros/m²), é de 12,3% face ao preço mais baixo registado ao longo destes dez anos, nomeadamente de 1.220 euros/m², um nível que se observou em 2013 e 2014. No caso do Grande Porto, esse diferencial é semelhante (11,2%), comparando o preço mais elevado registado (1.239 euros/m² em 2010) e o mais baixo (1.114 euros/m² em 2013).

Lisboa tem preços mais elevados, mas registou descidas mais cedo. Na comparação entre as duas regiões, o mercado da Grande Lisboa, além de apresentar um nível de preços, em média, superior ao do Grande Porto, exibiu, não obstante, uma tendência de descida de preços anteriormente ao que se verificou no Porto, região que mostrou também uma maior irregularidade em termos de percurso.

Na Grande Lisboa, os preços apresentaram uma tendência de crescimento até 2008, com subidas médias anuais de entre 1,4% a 3,9%, atingindo nesse ano o preço mais elevado da última década (1370 euros/m²). Apesar se registar uma descida desde 2009 (interrompida apenas em 2011), 2012 foi o ano em que os preços mais desceram neste período de dez anos, recuando 8,1% face ao ano anterior e fixando-se em 1228 euros/m².

Ainda assim, o preço mínimo registado no mercado habitacional da Grande Lisboa viria a ser observado em 2013 (1219 euros/m²), embora já refletindo uma contração de apenas 0,7%. O ano de 2014 mantém o preço das casas praticamente inalterado, começando a dar sinais da retoma do mercado, confirmados em 2015. Nos primeiros três meses de 2015, o preço médio de oferta das casas é de 1324 euros/m², ou seja mais 8,6% do que os 1219 euros/m² registados, em média, no acumulado de 2014.

Porto. No Grande Porto, o percurso do mercado foi um pouco menos regular, como uma maior oscilação entre períodos de subida e descida. Em 2006, e face a 2005, os preços médios das casas valorizaram 6,6% para os 1.236 euros/m², mas essa subida seria interrompida logo em 2007, quando os preços recuaram para os 1.200 euros/m² (-2,9%), e novamente retomada em 2008, quando os preços cresceram 2,5% para os 1230 euros/m². Os dois anos seguintes foram de estabilidade e em 2010 foi o ano em que o mercado do Porto registou o nível de preços mais elevado ao longo destes anos (1.239 euros/m²).

Só em 2011 a tendência de queda começou a verificar-se, com uma descida média anual de 2,1% para os 1.212 euros/m², acentuando-se para uma retração de 6,8% em 2012. O pico mais baixo do mercado em 10 anos, ainda que a descida tenha abrandado o ritmo (-1,4%), observou-se em 2013 (1114 euros/m²). A recuperação, apesar de se iniciar igualmente em 2014, foi ligeiramente diferente de Lisboa. No caso do Porto, o ano de 2014 evidenciou já um crescimento de 1,1% dos preços das casas (para os 1127 euros/m²), retoma que se confirmou em 2015, com uma valorização de 5,8% para os 1192 euros/m².

Fonte: Prime Yield