quarta-feira, 18 de maio de 2016

Habitação vive momento inigualável em Lisboa impulsionado por novos perfis de compradores

O mercado residencial está hoje no seu exponente máximo em Lisboa, conclui a JLL no relatório “Mercado Residencial – Dinâmica Inigualável”, o primeiro que a consultora realiza exclusivamente para este segmento em Portugal e que apresenta uma abordagem inovadora, ao contemplar, pela primeira vez, uma análise bairro-a-bairro da cidade de Lisboa, além de traçar um retrato das principais tendências, impulsionadores e indicadores deste setor.

A procura é, desde 2013, marcada por novos perfis de compradores, sendo este um dos fatores que mais influenciou esta dinâmica e que está a transformar as zonas mais centrais e com maior fluxo turístico como a avenida da Liberdade, Baixa e Chiado. Destinos onde até há alguns anos era difícil adquirir casa com condições de qualidade, conforto e comodidade dos dias de hoje, estas áreas são as que concentram maior procura e também aos preços mais elevados da cidade, uma tendência que alinha Lisboa com as grandes capitais europeias, onde o centro exibe maior valorização.

Este contexto tem igualmente contribuído para posicionar a capital portuguesa como um dos destinos da Europa mais atrativos para a compra de casa por estrangeiros, já que os valores praticados nas zonas prime estão ainda abaixo de muitos dos que são observados em cidades congéneres.

De acordo com a JLL, estes compradores incluem hoje quer portugueses quer estrangeiros das mais diversas nacionalidades, enquadrando objetivos diferentes no momento da compra como investimento puro, segunda habitação ou habitação própria e permanente. Analisando estas motivações e os diferentes públicos-alvo, o estudo da JLL integra uma análise de onze zonas de Lisboa, tendo apurado que a oferta de nova habitação se destina sobretudo aos segmentos médio/alto e alto do mercado, com preços que variam entre 3.000 e 9.000 euros/m².

“Portugal tem vindo a recuperar a confiança de investidores internacionais e nacionais nos últimos três anos, ao mesmo tempo que o turismo tem vindo a crescer e que Lisboa se tornou uma das capitais europeias mais destacadas.

A combinação destes fatores, impulsionados ainda pelos programas de incentivo ao investimento estrangeiro e pelo protagonismo crescente deste segmento na reabilitação urbana, revitalizaram o mercado residencial e colocam-no num momento inigualável. Nunca como hoje houve tanta diversidade de compradores quer em termos de perfis quer em termos de origem e, a título de exemplo, refira-se que, em 2015, só a JLL/Cobertura vendeu casas a compradores oriundos de 24 nacionalidades diferentes”, comenta Pedro Lancastre, managing director da JLL Portugal.

O estudo da JLL sublinha que o dinamismo das zonas centrais e históricas da avenida da Liberdade, Chiado, Baixa/Zona Histórica e Príncipe Real tem beneficiado da crescente atratividade turística e internacional da cidade, bem como do investimento em reabilitação urbana.

Com uma procura predominantemente internacional, mas com presença também de compradores domésticos, estas zonas apresentam os preços mais elevados nas casas em oferta, com valores prime a variar entre 4.000 e 9.000 euros/m².

A aquisição como forma de investimento para colocação no mercado de short term rental é uma das principais motivações de quem aqui compra casa, dada a sua centralidade e fluxo turístico. Contudo, também a compra para habitação própria, sobretudo por públicos cosmopolitas, tem gerado procura nestas zonas.

A crescente e renovada procura tem também levado à reanimação da oferta noutras zonas típicas de Lisboa e em áreas recentes de expansão urbana, com o público nacional a predominar. São os casos da Lapa/Estrela, Campo Ourique/Amoreiras, Avenidas Novas, Colina de Santana, Restelo/Belém e Parque das Nações, onde a motivação da compra é sobretudo a aquisição de habitação própria e permanente, com o segmento de famílias a predominar.

Nestas zonas, os preços prime variam entre 3.000 e 6.000 euros /m². Das restantes zonas analisadas pela JLL, apenas a Zona Ribeirinha, com valores prime entre 4.000 e 5.500 euros/m², apresenta maior propensão para os compradores internacionais, novamente motivados pela colocação de apartamentos em regime de short term rental, dada a crescente atratividade turística desta área. Esta motivação gera também alguma procura na Colina de Santana, mas sobretudo por parte de investidores nacionais.

Em complemento a Lisboa, o estudo da JLL destaca ainda a linha Estoril/Cascais, que exerce forte atratividade quer sobre nacionais quer sobre estrangeiros e onde a compra de casa para habitação própria se mantém dominante, com os valores prime mais elevados da região de Lisboa, nomeadamente de 5.000 a 12.000 euros/m².

Outras tendências de mercado influenciadas pelos novos compradores. Além de terem impacto na localização e preço da nova oferta na cidade de Lisboa, os novos perfis de compradores de produtos residenciais deverão ainda influenciar outras tendências de mercado, nomeadamente:

1. Desenho e desenvolvimento de projetos. Este paradigma da procura tem vindo a impactar o desenvolvimento e desenho de novos projetos. Por um lado, os promotores passaram a desenvolver projetos para investimento imobiliário puro, como é o caso de apartamentos turísticos ou de aparthotel, posicionados sobretudo para arrendamento de curta duração e com rentabilidade garantida; no futuro, novos conceitos como residências de estudantes ou seniores, deverão também marcar o desenvolvimento de produtos habitacionais. Por outro lado, os layouts e acabamentos dos apartamentos, especialmente nos projetos de reabilitação, estão a ser progressivamente adequados às preferências e necessidades de novos mercados.

“A preocupação com a traça dos edifícios, os acabamentos interiores, a oferta de espaços exteriores generosos, os pés direitos, as cozinhas abertas para as salas ou a criação de um maior número de suítes passaram a ser fatores relevantes”, comenta Patrícia Barão, Head of Residential da JLL. “Não se chegou ainda ao ponto de se fazerem projetos totalmente tailor-made para diferentes nacionalidades, mas definitivamente os projetos residenciais passaram a incorporar caraterísticas pouco comuns há apenas 5 anos atrás. Nos próximos anos, os promotores terão de responder a estas novas exigências e veremos um mercado com produtos cada vez mais diferenciados, tendo em conta os mercados-alvo e os objetivos do comprador”, acrescenta.

2. Ritmo de vendas e lançamento de projetos. De acordo com a JLL, a boa dinâmica do mercado é também visível no ritmo de vendas, que a consultora nota que acelerou, além de estarem atualmente a ser vendidos bastantes apartamentos ainda em planta. Aliás, o facto dos empreendimentos lançados em anos anteriores já se encontrarem numa fase muito próxima da conclusão total das vendas será também um fator motivador do crescimento da oferta futura, incluindo já em 2016, com o lançamento de um pipeline relevante de novos projetos em Lisboa e Porto.

Também o facto dos investidores estrangeiros se manterem interessados no mercado nacional permitirá um pipeline relevante de projetos e continuará a animar o mercado, considerando que, apesar de as zonas prime de Lisboa poderem atingir valores na ordem dos 10.000 euros/m², a valorização dos preços está ainda assim abaixo da grande maioria das capitais europeias.

3. Reabilitação conviverá com novos projetos de raiz. Quanto à origem dos projetos, apesar da reabilitação urbana ser predominante na criação de oferta residencial atualmente, com a redução do stock de edifícios interessantes para reabilitação, é expectável que surjam de futuro projetos de raiz, com maior dimensão, principalmente nas zonas ribeirinhas e nas proximidades do Parque das Nações, onde alguns projetos em stand by devem ser retomados.

Face a este cenário, Rui Pereira da Silva, Head of Residential da JLL, considera que “2016 deve ser um novo ano de grande atividade e consolidação do mercado residencial, impulsionada não só pelo investimento estrangeiro como também por investidores nacionais”. 

Fonte: JLL